Vos Droits. Chaque semaine, Maître Déborah Carmagnani avocate au barreau de Nancy répond aux questions des lecteurs de ici-c-nancy.fr
Chaque semaine, les explications juridiques de Maître Carmagnani, avocate au barreau de Nancy répond aux lecteurs de Ici c Nancy / photo d'illustration
Notre père est mort cela fait deux ans et quelques mois. Son agence immobilière me réclame les charges locatives datant de 2013 et 2014. Je voudrais savoir s’ils en ont le droit ? Pour information, il n’y pas eu d'héritage et nous n’avons jamais habité dans le logement.
La réponse de Déborah Carmagnani, avocate au barreau de Nancy.
Généralement, les bailleurs procèdent à la régularisation annuelle des charges. Si vous avez versé trop de provisions, le bailleur vous doit le trop-perçu. Par contre, si vous n'avez pas assez payé, vous êtes redevable du montant de la régularisation. Cependant la règle de la régularisation annuelle ne s'impose pas.
Selon la date des charges locatives, le sort réservé à leur recouvrement n'est pas le même.
Pour les charges locatives nées antérieurement au 27 mars 2014, le bailleur peut les réclamer dans la limite de 5 ans. Au-delà du 27 mars 2017, tous les arriérés de loyer et/ou de charges nés avant le 27 mars 2014 et qui n'ont pas été réclamés par le bailleur sont perdus. Cela vaut donc pour les charges qui vous ont été réclamées pour 2013 et jusqu'au 27 mars 2014.
Pour les charges locatives nées après le 27 mars 2014, le bailleur peut les réclamer pendant 3 ans. Cette règle vaut donc pour les charges locatives qui vous sont réclamées à compter du 27 mars 2014.
Attention toutefois aux logements régis par la loi du 1er septembre 1948 et les logements sociaux de type HLM qui bénéficient d’un délai de prescription de 5 ans.
Ces règles s'appliquent également au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.
La régularisation est possible quelles qu'en soient les raisons: oubli, ignorance, négligence.
Certains propriétaires régularisent les charges en une seule fois pour les trois dernières années (cinq ans pour les charges dues avant le 27 mars 2014, mais l’arriéré doit impérativement être réclamé d’ici au 28 mars 2017). Certains tribunaux ont estimé que le propriétaire était fautif lorsqu’il avait considérablement sous-estimé la provision demandée au locataire et, de surcroît, oublié les régularisations annuelles : il avait induit le locataire en erreur sur le coût réel de son logement et l’avait rendu débiteur à son insu d’une somme importante.
Le juge peut refuser une régularisation de charges tardive s'il considère que cette régularisation est déloyale, brutale et consécutive d'une faute du bailleur dans l'exécution du contrat.
Au décès d'un locataire vivant seul, le bail est résilié à la date du décès. C'est à cette même date que doit se faire l'arrêté de compte de charges.
Les héritiers, sous condition qu'ils n'aient pas renoncé à l'héritage, seront les débiteurs des charges locatives restant dues. Si les héritiers renoncent à la succession, le bailleur n'aura aucune chance de récupérer les charges locatives non payées, puisque les héritiers ne seront pas tenus par le passif successoral..
De même, si des dégâts sont constatés lors de l’état des lieux de sortie, ce sont les héritiers qui devront les régler sauf s’ils renoncent à la succession (comme toute autre dette, d’ailleurs). Dans ce cas, le bailleur n’a aucun recours pour les récupérer.
Une question juridique ? Faites nous parvenir un courriel à
