Vos Droits. Chaque semaine, Maître Déborah Carmagnani avocate au barreau de Nancy répond aux questions des lecteurs de ici-c-nancy.fr
Bonjour,
Je viens vers vous, car j'ai un gros litige avec mon propriétaire, ce dernier me demandant plus de 1875 euros de surplus de charges pour l'année 2013 pour le chauffage. Je l'ai donc contacté lui expliquant que les 4 radiateurs sont éteints et que sur les 4 radiateurs de toute façon deux ne fonctionnaient pas. Ce dernier m'a alors répondu que je n’avais pas du serrer assez fort pour fermé... M'envoyant pour 2014, 1717.88 euros, je l'ai recontacter pour lui expliquert la même chose... Ce dernier s est déplacé plus d’un an après pour changé les robinets. Dès lors, il n’y aurait plus de conso. Un technicien étant venu relever les petits compteurs individuels sur les radiateurs nous a assuré aucune conso,et que les compteurs n’ont pas été relevés depuis mon entrée et qu’ ils ne sont pas relevables à distance, j ai donc fais un compte rendu à mon propriétaire qui me dit que le technicien est un menteur. À ce jour, il me réclame plus de 2200 euros.
D’autre part, lors de mon entrée dans le logement le propriétaire avait refait toutes les peintures, car l'ancien locataire avait des problèmes d’humidité ce qui est vite revenu, ce qui m’a forcé à déménagé (photos à l appui), ce dernier me demande que mon assurance prenne tout en charge en me disant que c’est à cause des VMC fermées, hors je ne les ai jamais touchées, et je réalise plus d’une heure d’aération par jour. Ce dernier menace de prélever le garant qui est ma maman. Pourriez-vous m’aider vous êtes ma dernière solution, je suis entrée dans une dépression suite à ça et je n’en vois pas le bout.
La réponse de Déborah Carmagnani, avocate au barreau de Nancy.
Dans quasiment tous les contrats de location, il est prévu que le locataire paye chaque mois ce que l’on appelle une "provision pour charges". Lors de la mise en place de ce bail, le propriétaire va estimer un montant approximatif de charges mensuelles. Il peut pour cela se baser sur les charges du locataire précédent ou sur celles du voisinage pour ce type de bien pour une première mise en location.
Celles-ci fonctionnent comme un forfait. Vous payez ainsi chaque mois un même montant. Cela permet d’une part à votre propriétaire de pouvoir régulièrement payer ces charges en fonction des besoins et cela vous permet à vous d’étaler ce paiement sur toute l’année. Il convient ensuite au propriétaire, ou à l’agence immobilière le représentant, de procéder obligatoirement une fois par an à une régularisation de ces charges provisionnées par rapport aux dépenses réellement engagées et imputables au locataire. Le locataire peut alors avoir trop ou pas assez versé d’argent par rapport à ce qu’il aurait dû payer sur cette année. Dans le premier cas, le propriétaire doit rembourser le trop payé de charges à son locataire. Dans le second, il va lui demander de payer le complément. (À lire l'article sur la régularisation des charges sur le site immobilier-danger.com)
En cas de grandes variations entre le montant provisionné et le montant réellement dû, il est de bon usage de faire évoluer le montant de la provision, pour l’avenir, afin d’éviter que d’aussi grands écarts se reproduisent.
Le propriétaire doit vous informer du décompte détaillé des charges dans un délai d’un mois avant de procéder à la régularisation. Chaque poste de dépense (ascenseur, eau chaude/froide, chauffage, entretien, etc.) doit être détaillé. Le locataire peut ainsi vérifier d’où proviennent les éventuelles variations importantes d’une année sur l’autre et s’assurer que des charges qui ne lui sont pas imputables ne soient pas réclamées.
Vous avez tout à fait le droit d’exiger des justificatifs précis des dépenses pendant un délai de 6 mois. Votre propriétaire est dans l’obligation de tenir à votre disposition les factures, contrat de service et d’entretien, etc. Vous avez tout intérêt à bien décortiquer ces décomptes de régularisation et à vous assurer de ne payer que ce que vous devez réellement.
Vous avez donc un délai de 6 mois, à compter de chaque délivrance de décompte pour consulter les factures. Sachez également que le propriétaire est soumis à un délai de prescription de 3 ans pour vous demander une régularisation des charges.
Concernant le chauffage, à partir du moment où vous disposiez d’un compteur individuel, le décompte de ce poste ne peut se baser que sur votre consommation réelle. Dans la mesure où le compteur a dû être relevé à l’entrée et à la sortie sur l’état des lieux, vous êtes en mesure de calculer votre consommation réelle. Concernant l’humidité, sauf s’il y a eu un dégât des eaux, vous n’êtes pas tenu de ce paiement.
Vous pouvez saisir le Tribunal d’Instance si le propriétaire ne vous a pas rendu votre caution. Cela permettra de faire le point sur ce que vous lui devez réellement puisqu’il devra justifier au tribunal ces dépenses. Sinon, si vous ne payez pas, le propriétaire sera dans l’obligation de saisir cette même juridiction avant de procéder par voie d’exécution, contre vous-même ou votre garant. S’il saisit la juridiction, là encore, vous pourrez lui demander de justifier ces dépenses.
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