Vos Droits - Chaque lundi, Maître Déborah Carmagnani avocate au barreau de Nancy répond aux questions des lecteurs de ici-c-nancy.fr
" Suite à des loyers impayés envers mon ancien propriétaire, je suis saisi par des huissiers depuis quelques temps pour rembourser le propriétaire, les frais d'huissier et d'amende décidé par le tribunal. J'ai atteins ce mois-ci, le montant total des remboursements dont j'ai été condamné et j'ai même dépassé ce montant de 30 €, j'aimerais savoir désormais si j'ai le droit de récupérer la caution de l'appartement que la propriétaire ne m'a jamais remboursé à mon départ de l'appartement, en janvier 2010.
Suite à l'état des lieux qui avait été fait, une facture nous avait été envoyée pour divers travaux que l'on devait mais cette facture a été ajoutée aux frais saisis et n'est donc pas substituée à la caution.
Cette caution ne devrait-elle pas nous être reversée ou est-elle annulée suite à la procédure judiciaire ? Quels sont nos droits face à ce genre de situation ?
Question posée : Anthony N. de Maxéville
La réponse de Maître Carmagnani, avocate au barreau de Nancy
Le contrat de bail peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives (régularisation des loyers et des charges ou des frais de réparation). Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite des sommes restant dues au propriétaire (régularisation des loyers et des charges dues ou des frais de réparation). Ce délai est prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le point de départ de ce délai n’est pas constitué par la fin du bail ou la sortie du locataire. Le texte précise que ce délai court à compter de la restitution des clés par le locataire.
Lorsque le propriétaire n’a pas restitué le dépôt des garanties dans le délai prévu, le locataire doit adresser un courrier simple à son bailleur, puis un courrier recommandé AR dans lequel il rappelle quel est le délai prévu. Le locataire doit veiller à laisser ses nouvelles coordonnées au propriétaire afin qu’il puisse lui envoyer la restitution du dépôt de garantie.
Le fait d’avoir eu un litige concernant le paiement du loyer, ne vous prive absolument pas du droit à la restitution du dépôt de garantie.
Le locataire souhaitant privilégier une solution amiable peut porter le litige devant la commission départementale de conciliation (coordonnées disponibles sur simple demande en Préfecture).
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’« à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêts au taux légal au profit du locataire. ». Le décret n°2012-182 du 07.02.2012 a fixé le taux de l’intérêt légal pour l’année 2012 à 0.71 %. Il est évident que la faiblesse du niveau du taux d’intérêt légal n’est, à l’heure actuelle, pas très incitative à la restitution du dépôt de garantie.
Le Juge compétent en matière de baux d’habitation est le tribunal d’Instance. Une exception est néanmoins prévue à l’article R 231-4 du Code de l’Organisation judiciaire : le Juge de proximité connaît en effet, en dernier ressort, jusqu’à la valeur de 4.000 € des actions relatives à l’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. La loi n°2011-1862 du 13 décembre 2011 relative à la répartition des contentieux et à l’allègement de certaines procédures juridictionnelles a cependant supprimé la juridiction de proximité. Dès lors, le Tribunal d’Instance recouvre une compétence pleine et entière, y compris en ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie. Cette loi entrera en vigueur le 1er janvier 2013 avec une survie de la compétence de la juridiction de proximité jusqu’au 1er août 2013, pour les procédures en cours au 1er janvier 2013.
Donc si vous entamez une procédure avant le 1er janvier 2013, le juge de proximité sera compétent. Si vous l’entamez après, le tribunal d’instance sera compétent.
L’action en remboursement du dépôt de garantie ou de son solde après arrêté des comptes se prescrit par 5 ans (art. 2224 du Code Civil). Vous êtes donc encore dans le délai pour réclamer la restitution de ce dépôt de garantie.
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