Les charges de copropriété représentent les frais qui entrent en jeu dans l'usage et l'entretien d'un bien immobilier partagé par plusieurs propriétaires. Il peut s'agir d'un immeuble ou d'une maison d'habitation. Le chauffage, les travaux d'entretien, l'énergie et l'eau sont les principaux facteurs qui alourdissent les charges de copropriété. Leurs coûts augmentent d'année en année. Ils s'élèvent à 1400 euros par an dans la région Grand Est. En France, sur les 5 dernières années, cette augmentation oscille autour de 3 % par an. Ce phénomène est loin d'être une fatalité, car il est possible d'agir efficacement pour réduire les dépenses concernant la copropriété. Il convient alors de décrypter les raisons de cette hausse constante et d'explorer plusieurs pistes pour y trouver des solutions.
Les dépenses de copropriété en chiffres
Entre 2018 et 2019, l'augmentation des charges de la copropriété a représenté le double de celui de l'inflation selon l'ARC (Association Responsable de la Copropriété). Si l'on compare les chiffres de l'an 2000 et de l'an 2020, la moyenne nationale a tout simplement augmenté de 70 %. Il en va de même pour la région Grand Est. S'acquitter de ces charges devient alors de plus en plus lourd pour les groupements de propriétaires. En moyenne, un logement de 60 m2 génère des coûts annuels qui s'élèvent à 3 057 euros.
Parmi les installations, le chauffage collectif constitue la première source de dépenses pour les immeubles. Elle représente près de 30 % des charges, soit environ 875 euros par an pour un appartement de 60 m2. Les travaux d'entretien se trouvent en deuxième place et représentent 14 % des charges. La facture d'eau, les ascenseurs, les assurances et la consommation électrique constituent de 2 % à 9 % des charges. De plus, les dépenses liées aux tiers sont dominées par le gardiennage (20 %) et les honoraires de syndic (12 %). Cette dernière charge a récemment connu une hausse de 4 %.
Réduire les charges de chauffage de la copropriété grâce à la rénovation globale
Au fil du temps, les installations perdent en efficacité ou présentent des dysfonctionnements qui alourdissent davantage les factures des copropriétaires. Par exemple, une isolation thermique défaillante conduit à une utilisation prolongée, quelquefois en surrégime, du système de chauffage. Ce genre d'incident met l'accent sur l'importance de la rénovation globale de votre copropriété, la solution la plus efficace pour alléger vos charges. L'idéal serait donc de procéder à un audit énergétique puis à un bouquet de travaux qui concerne notamment l'isolation, le chauffage, la ventilation ou encore la menuiserie.
Une consommation énergétique diminuée
De nombreuses entreprises réalisent des travaux de rénovation globale. Plus concrètement, ces travaux consistent à améliorer l'isolation thermique des murs, des combles, des tuyaux et des conduits. Cela permet également d'optimiser le système de chauffage et de rééquilibrer les réseaux de chauffage pour que les appareils comme le radiateur bénéficient d'un débit d'eau chaude satisfaisant.
Le but de cette démarche est de minimiser la consommation énergétique des bâtiments, c'est-à-dire limiter les gaspillages, sans avoir à faire des concessions sur le confort. Ne pas oublier que des travaux de rénovation rehaussent la valeur de votre bâtiment. C'est d'autant plus important dans une région comme le Grand Est où les températures sont particulièrement froides en hiver.
Rappel des types de charges de copropriété
En termes de répartition, il faut rappeler que l'on distingue deux types de charges de copropriété : les charges générales et les charges spéciales. Les charges générales sont partagées par tous les copropriétaires, à des montants différents, sur la base de leurs quotes-parts. A contrario, les charges spéciales incombent uniquement aux copropriétaires concernés, comme le cas des propriétaires de logements en rez-de-chaussée d'immeubles, non concernés par les dépenses liées aux ascenseurs.
On catégorise également les charges selon leurs natures. Les charges courantes, prévisibles en début d'année et les charges exceptionnelles qui surviennent notamment lorsqu'il y a des travaux à réaliser en urgence. La rénovation globale est donc essentielle afin de réduire l'un ou l'autre type de charge de copropriété.
Financer les travaux de rénovation énergétique
Le certificat d'économies d'énergie (CEE) est un dispositif qui permet de réaliser des travaux de rénovation énergétique en allégeant la facture pour les copropriétaires. Pour en bénéficier, il faut être en phase avec la condition suivante : le logement doit avoir été construit au moins 48 mois avant d'avoir fait l'objet de travaux d'économie d'énergie en France métropolitaine.
Minimiser la consommation d'électricité dans la copropriété
Outre le chauffage et l'isolation, il faut également revoir les luminaires utilisés dans l'immeuble. Il faut d'ailleurs noter que la région Grand Est consomme plus que la moyenne nationale, et ce malgré une baisse enregistrée ces dernières années.
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Le premier bon réflexe à avoir est de remplacer les ampoules classiques par des LED, plus économiques. Dans l'idéal, investissez dans les luminaires LED dotés de détecteurs de présence, notamment dans les parties communes. Cela peut faire diminuer jusqu'à 40 % leur consommation.
Si cela n'a aucune incidence majeure sur la facture d'électricité, pourquoi ne pas remettre en question votre choix de fournisseur d'énergie ? Les comparateurs de fournisseurs fleurissent sur le web. Par ailleurs, grâce à leurs savoir-faire multisectoriels, certains prestataires spécialisés en solutions énergétiques et thermiques pour les copropriétés peuvent également étudier votre cas et vous proposer un meilleur fournisseur. Ces prestataires prennent le plus souvent en charge le côté administratif pour vous faciliter la tâche.
Revoir vos contrats d'entretien
Certains experts ont toujours préconisé la renégociation de contrats a minima tous les 5 ans pour faire des économies. En effet, au fil du temps, beaucoup de paramètres peuvent changer ou évoluer au sein du bâtiment. Avec le regroupement des régions (Alsace et Lorraine pour donner le Grand Est notamment), cela n'a pas arrangé les choses. Il se peut que certaines prestations ne soient plus en phase avec les besoins réels du bien immobilier en copropriété. Il est également nécessaire de reconsidérer votre offre actuelle et vérifier si le forfait auquel vous avez souscrit est toujours le bon. C'est souvent le cas pour les offres étendues avec des avantages qui deviennent généralement superflues.
Parmi les postes de dépense importante, le contrat d'entretien de l'ascenseur mérite réflexion. Nous vous conseillons de tirer profit de la concurrence pour trouver le tarif le plus intéressant. Discutez notamment du coût des travaux de mise en norme des interventions hors contrat.
Revoir les frais du syndic de copropriété
Le syndic a pour vocation de représenter le syndicat des copropriétaires. Il gère notamment la vie administrative et financière de la copropriété et s'assure que toutes les parties communes jouissent des avantages du bâtiment en toute équité. Les contrats avec les syndics de copropriété sont limités à 3 ans depuis 2014, mais vous pouvez vous convenir d'un délai plus court. En moyenne, un syndic est rémunéré à 235 euros par lot et par an, mais derrière ce chiffre se cache une grande disparité. À Nancy, un syndic est par exemple rémunéré 118 euros par lot et par an et peut même toucher 600 euros au minimum pour une copropriété. Bref, nous vous conseillons de négocier le montant de cette prestation.
De nombreux copropriétaires ont pointé du doigt quelques clauses abusives imposées par certains syndics, n'hésitez pas à émettre des objections avant de signer votre contrat. Pensez également à vérifier si certaines tâches facturées par ces derniers ne sont pas déjà assurées par les autres prestataires. La possibilité de recourir à un syndic bénévole est également une option à étudier.
Reconsidérer le besoin en gardiennage
Toutes catégories confondues, les frais de gardiennage représentent la deuxième source de dépense de copropriété après le chauffage. Un immeuble français sur trois a un gardien et les copropriétaires amortissent rarement ce poste s'ils possèdent moins de 50 lots.
La solution la plus économique serait de ne plus engager de gardien logé dans la propriété, mais d'embaucher un prestataire externe dont les tâches seront définies avec précision. En effet, cette solution est deux fois plus avantageuse, financièrement parlant. Cela étant dit, il ne faut pas fragiliser la copropriété, car un gardien et un prestataire affecté à des tâches bien définies ne procurent pas les mêmes avantages. Le premier surveille le bâtiment et reçoit les préposés à la maintenance. Il peut également intervenir 24 h/24 en cas de problème. Des tâches que le second ne peut remplir.
Choisir au mieux le contrat d'assurance pour la copropriété
Le coût annuel des assurances multirisques a tendance à grimper chaque année. On a recensé une augmentation de 5 à 10 % par an lors de ces dernières années. Une assurance habitation coûte par exemple 280 euros en région Grand Est, ce qui reste tout de même raisonnable. Nous vous conseillons cependant de revoir en détail les clauses du contrat d'assurance de votre copropriété et de détecter celles dont vous n'avez pas vraiment besoin. Cela peut vous faire économiser jusqu'à 5 % sur la prime annuelle.
Faire jouer la concurrence est également une solution pertinente. Cette procédure peut vous aider à faire baisser de 20 % votre prime d'assurance. Demandez un devis auprès des autres assurances ou dirigez-vous vers les comparateurs d'assurances en ligne. Ne pas oublier qu'un changement d'assureur implique un préavis de résiliation.
Installer des compteurs d'eau individuels
Le coût de l'eau est également un poste dont le coût augmente d'année en année. On note dans la métropole de Nancy, il s'élève à 3,41 euros pour 120 m3 consommés. D'autres communes de la région Grand Est n'ont pas ce tarif-là. Il est même bien supérieur.
Pour le maîtriser au mieux, la solution la plus simple de doter le bâtiment de compteurs d'eau individuels. Proposer leur location ou leur achat aux occupants permet de faire baisser votre facture d'eau. Cette pratique est assez efficace et dans la majorité des cas, elle permet de réaliser des économies pouvant atteindre les 30 % de la consommation habituelle. À cet effet, nous vous conseillons les compteurs de classe C ou D.
Mutualiser ou grouper les interventions pour votre copropriété
Parmi les solutions les moins exploitées, la mutualisation des achats ou des interventions peut aider à faire d'importantes économies. Cela doit passer par la mise en place d'un système d'échanges d'informations entre les copropriétés voisines. En effet, en sollicitant les prestataires de manière groupée, notamment pour les postes coûteux comme l'entretien sur les ascenseurs, vous limitez leurs déplacements et pouvez bénéficier d'une réduction pouvant atteindre les 10 %.
