Vos Droits. Chaque semaine, Maître Déborah Carmagnani avocate au barreau de Nancy répond aux questions des lecteurs de ici-c-nancy.fr.
Nous avons fait l’acquisition d’une maison en VEFA (NDLR : "Vente en l'État Futur d'Achèvement" ou achat d'une maison sur plan), nous avons emménagé le 12 juillet 2018. (Lotissement de 28 maisons au Plateau de Haye). Nous avions déjà émis beaucoup de réserves à la livraison, mais plus le temps passe et plus nous découvrons les problèmes. Actuellement, ils détruisent toute notre cour afin de changer les canalisations d’eaux usées.
Nous entendons les voisins marcher, nous avons des problèmes d’humidité (odeur de moisissure dans le cellier), mais aussi un jour dans les escaliers, une main courante arrachée, de l’enduit à refaire et de gros problèmes de finitions... Nous souhaiterions savoir quels sont nos recours, à savoir que nous n’avons ni protection juridique et ni droit à l’aide juridictionnelle. (Prendre la protection juridique à ce stade coûte cher et je ne suis pas sûre qu’ils soient assez réactifs)
Faut-il s’orienter vers un expert judiciaire, un avocat ? Les frais engagés peuvent-ils être remboursés ?
La réponse de Déborah Carmagnani, avocate au barreau de Nancy. Une fois les travaux terminés, une première réception intervient entre le promoteur et les différents entrepreneurs. Un procès-verbal est dressé, dans lequel sont consignées les malfaçons éventuelles. Cette réception constitue le point de départ des garanties de parfait achèvement, biennales et décennales dues par le vendeur.
Vous êtes ensuite invité à prendre la livraison et la possession du bien. Cette livraison constitue le point de départ de la garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents. Cette réception s’accompagne de la remise des clés, l’acquéreur devient propriétaire du bien et en est responsable.
Lorsque le bien ne correspond pas à ce qui était prévu au contrat, il y a défaut de conformité. En cas de défaut de conformité substantiel, les défauts les plus graves, il ne peut pas y avoir d’achèvement et a fortiori pas de livraison. Le bien n’est alors pas considéré comme achevé. L’acquéreur ne paie pas le solde du prix et ne se voit donc pas remettre les clés, tant qu’il n’y a pas mise en conformité. En cas de défaut de conformité non substantiel, l’acquéreur consigne le solde du prix jusqu’à la mise en conformité. Le vendeur est alors tenu de lui remettre les clés.
Il y a malfaçon lorsque les travaux ont été mal exécutés, même s’ils sont conformes à la notice descriptive et au plan. Si la malfaçon empêche l’utilisation du bien conformément à son usage, il ne peut pas y avoir d’achèvement et de livraison. L’acquéreur ne paie pas le solde du prix et ne se voit donc pas remettre les clés, tant qu’il n’y a pas suppression des malfaçons. Si la malfaçon est mineure, elle fait l’objet de réserves dans le procès-verbal de réception. La rédaction de ce procès-verbal est importante puisqu’il mentionne l’ensemble des réserves émises par l’acquéreur et le vendeur.
La garantie de parfait achèvement concerne les défauts de construction et les défauts de conformité apparents. Un examen minutieux du bien s’impose lors de la réception du bien afin qu’il mentionne les réserves éventuelles sur le procès-verbal. Toutefois, dans le délai d’un mois suivant la signature du procès-verbal, l’acquéreur peut encore dénoncer de nouveaux vices apparents par lettre recommandée. Le vendeur doit alors réparer.
Dans votre cas, vous vous trouvez en présence de malfaçons que vous avez dû mentionner dans le procès-verbal de réception. Envoyez une lettre recommandée au vendeur afin qu’il se mette en conformité.
À défaut, vous devrez saisir le tribunal de grande instance dans l’année qui suit. Vous pourrez demander la résiliation de la vente ou une diminution du prix.
La garantie de parfait achèvement joue pendant l’année qui suit la réception du logement aussi bien dans les rapports vendeur-entreprise que dans ceux qui lient l’acquéreur et le vendeur.
Sachez aussi, concernant les bruits émis par vos voisins, que le vendeur en l’état futur d’achèvement est garant à l’égard du premier occupant du logement, de la conformité du bien aux prescriptions légales et règlementaires en matière d’isolation phonique. Cette garantie est d’un an à compter de la prise de possession du bien.
La garantie de bon fonctionnement des équipements.
La garantie biennale, quant à elle, bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de 2 ans suivant la réception de l’immeuble intervenant entre le vendeur et les entreprises.
Elle porte sur tous les équipements dissociables de la construction (volets, robinets, carrelage…).
La garantie des vices cachés bénéficie à l’acquéreur pendant un délai de délai 10 ans à compter de la réception de l’immeuble intervenant entre le vendeur et les entreprises. Elle concerne les malfaçons touchant la solidité du bâtiment (fondations, toiture…).
Les règles du droit de la construction étant complexes et les délais nombreux, je vous conseille vivement de vous rapprocher d’un avocat afin qu’il prenne en charge votre affaire. De plus, certaines procédures exigent la présence d’un avocat.
Lors de ces procédures, vous pourrez demander que la partie adverse soit condamnée à vous rembourser les frais que vous avez engagés. Mais seul le juge pourra en décider ainsi et en tout état de cause, en l’absence de protection juridique et de décision d’aide juridictionnelle, vous devrez faire l’avance des frais d’expertise et régler les honoraires de votre avocat.
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