VOS DROITS. Chaque semaine, Maître Déborah Carmagnani avocate au barreau de Nancy répond aux questions des lecteurs de ici-c-nancy.fr.
Chaque lundi, les explications juridiques de Maître Carmagnani, avocate au barreau de Nancy. Photo d'illustration www ici c nancy fr
Notre voisin a démoli son abri de jardin qui se trouve à 3 m de notre fenêtre de salon salle à manger, qui donne sur la terrasse non couverte. À la place il a déposé un permis de construire pour une terrasse couverte en prolongement de sa maison côté cuisine (celle-ci se trouve à +ou- 10 m du côté de notre salon) puis un abri de jardin à 3 m de notre terrasse, cet abri sera d’une longueur de 10 m d’une largeur de 2 m sur une hauteur de 3.84 m de notre côté et d’une hauteur de 2.5 m de son côté. Depuis que nous avons acheté ce terrain il n’a de cesse de nous nuire. Le permis de construire a été validé par les services de la mairie. Lorsque nous sommes allés voir Mr le Maire, il nous a déclaré ne pas avoir eu la possibilité de lui refuser le permis car celui-ci pouvait l’assigner devant le tribunal administratif. En revanche, le maire nous a aussi indiqué que rien ne nous empêchait de saisir ce même tribunal.
Les travaux ont débuté et sur ce que nous avons pu constater au regard du dépôt de permis de construire, c’est que la base en béton est plus haute que prévue. Nous avons à plusieurs reprises exprimé notre mécontentement à la mairie si bien que nous sommes à présent "mal vus" et n’avons plus le courage de nous y rendre pour demander que les servives viennent constater si le chantier est conforme. En plus, au vu de la progression des travaux nous avons l’impression que la hauteur ne sera pas celle annoncée (déjà qu’elle nous cachera toute luminosité et vue).
À savoir, que nous avions déjà eu un litige qui est allé jusqu'au tribunal avec ce monsieur concernant notre maison. Nous avions gagné et il avait fait appel. Lors de notre construction à la fin 2008, nous nous étions strictement tenus aux exigences des services de la mairie, car c’est une ancienne cité minière qui respectait certaines normes et que ce soit une cité conviviale et les abris de jardins ne dépassaient pas les 1.80 m.
Maintenant, c’est tout le contraire, on dirait que le respect des règles ne concerne pas tous les habitants. Nous sommes désemparés.
Mme E. Pascale
La réponse de Maître Carmagnani, avocate au barreau de Nancy
Une demande de permis de construire peut parfois entraîner des contentieux de voisinage.
Toute personne peut consulter le dossier de permis de construire en mairie. Depuis le 19 août 2013, pour contester un permis de construire, deux conditions doivent être remplies au préalable : les travaux doivent causer directement des troubles dans les conditions d’utilisation, d’occupation et de jouissance du bien concerné et le contestataire doit occuper régulièrement le bien concerné.
Si ces conditions sont remplies, le recours administratif peut se faire devant le maire ou le tribunal administratif.
Le recours devant le maire qui a délivré le permis de construire est la première démarche à faire en cas de contestation. Le recours doit être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception dans les 2 mois après la date d’affichage sur le terrain, au maire et au bénéficiaire du permis de construire.
Le maire a 2 mois pour répondre. Une non-réponse signifie que votre demande de recours est rejetée.
Le maire agissant dans ce cas particulier au nom de l’État est compétent pour constater l’infraction en dressant un procès-verbal et en l’adressant au Procureur de la République sans délai. Il engage la responsabilité de l’État en s’abstenant d’agir.
Les maires sont cependant traditionnellement réticents à venir sanctionner les permis de construire qu’ils ont délivrés. Aussi, je vous conseille de dénoncer l’infraction à la DDE du département. La DDE dispose d’agents assermentés spécialement formés pour dresser les procès-verbaux en matière d’urbanisme.
Vous pouvez également envisager de saisir le tribunal administratif. Le recours devant le tribunal administratif se fait en cas de permis illégal, non-conformité de la construction au permis de construire, et en cas de non-respect des règles d’urbanisme.
Le tribunal administratif peut annuler l’autorisation administrative que constitue le permis de construire.
La requête est à adresser au président du tribunal administratif du lieu du permis de construire, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le litige peut également avoir pour origine non pas l’existence du Permis de construction, mais la non-conformité de la construction avec le permis de construire. Pour obtenir une indemnisation ou une condamnation, le recours contre le permis de conduire se fait par voie judiciaire devant le juge civil, ou le juge pénal.
Le recours devant le tribunal de grande instance a pour but l’indemnisation. Le contestataire doit engager une procédure en responsabilité contre le titulaire du permis de construire.
Si le permis de construire cause un dommage prouvé, le contestataire peut demander le versement de dommages et intérêts pour réparer le dommage subi.
Le recours pénal sert à faire condamner le voisin fautif, en cas d’infraction.
Le plaignant doit s’adresser au maire qui a délivré le permis de construire pour demander de constater l’infraction.
Le maire notifie l’infraction dans un procès-verbal et ordonne l’arrêt des travaux.
Le maire transmet un arrêté au procureur de la République.
Le procureur de la République peut poursuivre pénalement le fautif et demander la démolition de la construction.
Les sanctions pénales peuvent aller jusqu’à 6 000 € par m2 et 1 an d’emprisonnement en cas de récidive.
Le particulier qui constate qu’un voisin ne respecte pas le permis de construire délivré peut agir sur le terrain pénal ou civil.
Vous avez constaté que votre voisin a édifié une construction non conforme au permis de construire délivré. Vous pouvez saisir le maire qui est tenu de faire dresser un procès-verbal de l’illégalité et d’en transmettre immédiatement copie au procureur de la République (c. urb. art. L. 480-1).
Vous pouvez également choisir la voie judiciaire en déposant plainte directement auprès du procureur, de la brigade de gendarmerie, du commissariat ou du bureau de police. Cette action pénale se prescrit en 3 ans, à compter de l’achèvement des travaux (c. procéd. pén., art. 8). Attention, le procureur de la République est libre de poursuivre ou pas.
La voie civile est également ouverte à tout particulier qui estime subir un préjudice direct et personnel à cause du non-respect du permis de construire. Cette action qui se prescrit en 10 ans tend à obtenir réparation du dommage causé (c. civil art. 1382 et art. 2270-1).
Pour prospérer, vous devrez prouver l’illégalité de la construction et un préjudice réel.
Si le dommage résulte d’une construction édifiée en violation des prévisions d’un permis, ce qui est votre cas, l’action civile permettra également d’obtenir une indemnisation ou la démolition. Mais l'action pénale offre les mêmes possibilités, avec pour avantage de pouvoir bénéficier des recherches et investigations réalisées par le Parquet.
Vous pouvez également porter plainte auprès du Procureur de la République du tribunal de grande instance de votre ressort, en prenant soin de détailler la nature de l’infraction dans votre plainte en précisant les points de la construction qui ne sont pas conformes au permis délivré. Si cette infraction vous cause un préjudice personnel et si l’infraction est poursuivie, vous pourrez, le jour de l’audience correctionnelle faire valoir votre préjudice devant le tribunal correctionnel.
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