VOS DROITS. Chaque semaine, Maître Déborah Carmagnani avocate au barreau de Nancy répond aux questions des lecteurs de ici-c-nancy.fr.
Déborah Carmagnani répond aux lecteurs de ici c nancy fr tous les lundis - photo d'illustration
Question : Je suis actuellement en location dans un logement que je loue à un particulier en passant par une agence. Je paye mes loyers à l’agence et depuis quelques mois j’ai des difficultés à assumer le paiement en raison de la perte de mon emploi et l’attente pour toucher les indemnités Assedic. Mon propriétaire est venu me voir pour me mettre la pression et me dire qu’il allait mettre en place une procédure d’expulsion. Pourriez-vous m’expliquer comment ça se passe et est-ce que j’ai des recours possibles. Merci pour votre aide
Jean Charles M. de Vesoul
La réponse de Maître Carmagnani, avocate au barreau de Nancy
Voici ma réponse :
La résiliation du bail
La quasi-totalité des baux contiennent des clauses résolutoires. Ces clauses stipulent qu’à défaut de paiement du loyer ou des charges, le bail est résilié et le bailleur peut demander l’expulsion du locataire.
La mise en jeu d’une clause résolutoire doit, pour les locations vides, respecter les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, toute clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer
Le commandement de payer est un acte délivré pas huissier de justice.
Il laisse au locataire un délai de 2 mois pour réagir et chercher une solution pour s’acquitter de sa dette (rencontre avec un travailleur social, mise en place d’un dispositif d’aide aux impayés de loyers, mise en place de l’allocation logement...).
L’assignation
À défaut de règlement de la dette dans le délai de 2 mois, une assignation est délivrée par huissier de justice.
Il s’agit d’une convocation à une audience. Elle évoque les moyens de droit et de fait du bailleur à l’appui de sa demande d’expulsion.
Un délai de 2 mois minimum doit être prévu entre la date de l’assignation et la date de convocation. L’huissier de justice doit notifier l’assignation au Préfet, qui informe les organismes sociaux.
Une enquête financière et sociale est alors réalisée et transmise au juge pour le jour de l’audience.
La présence du locataire à l’audience est indispensable, afin d’éviter qu’un jugement ne soit rendu par défaut. La représentation par un avocat n’est pas obligatoire.
Le pouvoir du juge : le plan d’apurement ou la résiliation du bail
La loi de lutte contre les exclusions de 1998 a laissé au juge un pouvoir d’appréciation quant à la résiliation du bail.
Ainsi, il peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au locataire des délais de paiement. Ces délais ne pourront être accordés que dans les conditions de l’article 1244-1 du code civil, c’est-à-dire en tenant compte de la situation du locataire débiteur et de celle du bailleur, et pour une durée ne pouvant excéder 24 mois.
Si le plan d’apurement fixé judiciairement est respecté par le locataire, et qu’il se libère entièrement de sa dette locative, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de paiement dans les délais, la clause résolutoire reprend son plein effet et le bail est résilié.
Le commandement de quitter les lieux
Le jugement doit être signifié par voie d’huissier au locataire. En cas de résiliation du bail ou si la clause résolutoire a repris son plein effet, le bailleur doit faire parvenir, par huissier de justice un commandement de quitter les lieux.
Ce commandement laisse au locataire un délai de 2 mois pour quitter le logement de lui-même.
La saisine du juge de l’exécution
À la réception du jugement ou du commandement de quitter les lieux, le locataire peut saisir le juge de l’exécution pour demander des délais supplémentaires pour quitter les lieux, délais variant de 1 mois à 1 an.
La saisine du juge de l’exécution ne suspend pas les mesures d’expulsion. Elle doit donc être effectuée le plus rapidement possible.
Le concours de la force publique
À l’expiration du délai de 2 mois donné par le commandement de quitter les lieux, l’expulsion avec concours de la force publique peut être demandée au Préfet.
Il dispose d’un délai de 2 mois pour l’accorder. L’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements, à moins qu’un motif tiré de l’ordre public ne l’autorise à refuser. En tout état de cause, le refus doit être motivé et le bailleur peut obtenir réparation du préjudice subi.
Il est à rappeler que l’article L. 613-3 du Code de la construction et de l’habitation prévoit un sursis à la mesure d’expulsion du 1er novembre au 15 mars, période communément appelée trêve hivernale.
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