VOS DROITS. Chaque semaine, Maître Déborah Carmagnani avocate au barreau de Nancy répond aux questions des lecteurs de ici-c-nancy.fr.
Question : J’occupe actuellement un logement non chauffé sous les combles dans un immeuble qui date des années 50 ultra mal isolé. On entend tout ce qui se passe en dessous de chez nous et dans la rue.
Pour information, le logement est classé B et requiert 2000 euros de gaz la première année.
Cerise sur le gâteau, l’appartement n’a pas été déclaré au fisc depuis 1996, année au cours de laquelle la propriétaire a créé cet appartement qui avant était un grenier.
Quel peut être mon recours à part déménager ?
Lionel
La réponse de Maître Carmagnani, avocate au barreau de Nancy
Vous louez un appartement sans chauffage. Mais vous m’indiquez par ailleurs que vous avez payé 2000 euros de gaz la 1re année. J’en déduis que vous aviez dû avoir un chauffage, mais qu’il est hors d’usage?
En tout état de cause, qu’il n’y ait jamais eu de chauffage ou que celui-ci soit en panne, le bailleur est obligé de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Ces éléments de confort comprennent notamment le chauffage, l’eau courante froide et chaude...
Est décent un logement qui répond aux caractéristiques fixées par le décret du 30 janvier 2002 (JO du 31.1.02 :
"[...] Équipements et confort
Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :
1.Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Dans les départements d’outre-mer, cette condition n’est pas obligatoire [...]"
Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours (cette possibilité n’est pas limitée dans le temps).
À défaut de réponse du propriétaire dans le délai de deux mois ou d’accord entre le propriétaire et le locataire, l’un ou l’autre peut saisir la commission départementale de conciliation. À savoir qu’en dehors des litiges concernant une augmentation de loyer sous-évalué, la saisine de la commission de conciliation est toujours facultative (le recours au juge est possible sans saisine préalable de la commission).
La commission peut être saisie par le bailleur ou le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit mentionner les noms, adresses du locataire et du bailleur, ainsi que l’objet du litige et une copie du contrat de bail. D’une manière générale, tous les documents utiles pour étayer le dossier peuvent être adressés à la commission (état des lieux, mails, courriers, plans...). En cas de litige portant sur la décence du logement, la commission peut être saisie après que le locataire ait demandé au bailleur la mise en conformité du logement (mise en demeure), et à défaut de réponse ou d’accord dans un délai de 2 mois. Toute démarche devant la commission est gratuite.
Les parties sont convoquées par courrier simple et doivent se présenter avec tous les documents justifiant leur réclamation. Elles peuvent se faire assister par une personne de leur choix. Si les parties acceptent de transiger, elles signent un accord qui met fin au litige et éteint toute voie de recours juridictionnel.
Si les parties ne parviennent pas ou ne souhaitent pas concilier, elles ont toujours la possibilité de porter le litige devant le tribunal d’instance. Le cas échéant, la commission émet un avis dans un délai de 2 mois.
Si le désaccord persiste, le juge saisi par l’une des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.
Je ne peux que trop vous conseiller d’envoyer rapidement une lettre recommandée avec avis de réception au bailleur, afin de lui demander de se mettre en conformité avec la loi. À défaut de réponse, saisissez la commission de conciliation ou adressez-vous directement au Tribunal. Vous pourrez ainsi solliciter une injonction de faire, ainsi que le dédommagement de votre préjudice.
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