octobre 28, 2021

Immobilier neuf : tout sur la rentabilité locative


Grâce aux nombreux avantages qu'ils offrent, les biens neufs attirent de plus en plus les investisseurs. Que ce soit au niveau de l'attractivité locative, de la sécurité ou encore de la mise aux normes, l'immobilier neuf destiné à la location présente de nombreux avantages. Mais il propose surtout des avantages financiers et fiscaux très importants, notamment la rentabilité locative et la réduction d'impôts. Avant de se lancer dans ce type de placement, quelques indispensables sont à connaître. Découvrez dans ce guide les informations incontournables sur la rentabilité locative dans le neuf.

Quel type de bien immobilier neuf privilégier ?

Pour tout investisseur, il est indispensable de faire une étude de marché avant de faire le grand saut dans un quelconque placement. S'engager dans l'immobilier neuf nécessite en amont d'identifier dans quel type de bien investir.

Les biens immobiliers se présentent selon 2 types bien distincts : le neuf et l'ancien. Un bien neuf peut vous coûter 20 à 30 % plus cher qu'un ancien, et la différence au niveau du loyer n'est pas forcément conséquente. Cependant, avec du neuf, vous pouvez bénéficier de nombreux avantages fiscaux, des charges moins élevées qui vont compenser cette différence. L'existence de divers dispositifs rend en effet ce type d'investissement plus intéressant.

Si vous choisissez de faire construire une maison dans le cadre de votre investissement locatif, alors vous aurez la garantie d'une faible rotation au niveau des locataires. Cependant, le prix au mètre carré d'une maison est généralement plus élevé que celui d'un appartement. Dans le cas du choix d'un appartement, le prix au mètre carré est généralement moins élevé et le profil des locataires plus large.

Les appartements et maisons de petite surface habitable rapportent plus. Néanmoins, le risque de manque à gagner est plus élevé. Cela s'explique par le changement fréquent de locataire qui peut vous amener à réaliser des travaux de remise en état ou de rafraîchissement. Un bien composé de 2 à 3 pièces propose un bon compromis en matière de rendement. Pour trouver les dernières opportunités de logements neufs, n'hésitez pas à vous renseigner auprès des sites spécialisés pour vous orienter dans votre démarche d'investissement locatif.

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Comment éviter une forte rotation des locataires ?

Une fois le type de bien pour l'investissement choisi, il est important de définir quel genre de locataire cibler.

Le roulement de locataires fait partie des risques encourus pour un investisseur ou un propriétaire. Lorsque vous perdez un locataire, votre revenu locatif est momentanément stoppé. Mais surtout, il vous revient d'assurer diverses dépenses supplémentaires. Cela englobe en général les frais de remise en état, de nettoyage, de maintenance et les frais de publication d'annonce.

Que ce soit pour des raisons personnelles ou professionnelles, la rotation des locataires est inévitable pour un propriétaire. En effet, ce dernier ne pourra pas empêcher son locataire de déménager. Il existe cependant quelques moyens efficaces pour maitriser les fortes rotations.

Trouver des locataires fiables

Pour éviter la forte rotation des locataires, il est conseillé de bien cibler le profil de locataires voulu. Vous devez vous mettre en quête de locataires fiables. Une sélection minutieuse permet de limiter les dommages qui pourraient être causés à votre bien et des problèmes de maintenance qui peuvent vous coûter cher. Il est donc primordial de choisir soigneusement ses locataires. Il est conseillé d'exiger de vos locataires un dossier de location complet et détaillé contenant un justificatif de ressources, ainsi qu'un justificatif de situation professionnelle, afin de vérifier sa solvabilité et vous prémunir contre le risque de non-paiement des loyers.

Il est par ailleurs recommandé de procéder à une vérification des références du locataire potentiel et de consulter ses antécédents en location, notamment dans le cas où il aurait fait l'objet d'une expulsion. Il faut par ailleurs éviter ceux présentant certains signaux d'alerte. Obtenir des informations détaillées et précises le concernant vous permettra de faciliter votre prise de décision.

Établir une bonne relation avec le locataire

Afin de vous éviter des tracas et autres désagréments, veillez à prendre du recul. Il est préférable d'établir une bonne relation avec ses locataires. En effet, de bons rapports peuvent influencer positivement la décision de ces derniers et les inciteront à rester longtemps dans votre bien. Il faut savoir que plus vos locataires s'entendront bien avec vous en cours de bail, plus cela les incitera à le renouveler lorsqu'il arrivera à expiration.

Pour ce faire, il est important d'être raisonnable, abordable et disponible, de rester attentif à leurs besoins, et non de s'intéresser uniquement au loyer. Il est vivement recommandé de garder une relation honnête et une communication ouverte avec ses locataires. Il convient également de rester à l'écoute de ces derniers lorsqu'ils ont des demandes spécifiques relatives à votre bien. Cependant, il faut veiller à ce qu'ils ne profitent pas de votre gentillesse.

Bien étudier le marché avant de fixer son loyer

Vous pouvez agir de différentes manières pour garder vos locataires le plus longtemps possible. Bien étudier le marché avant de fixer le loyer mensuel en est une. Même si l'augmentation du loyer est inévitable, il est important de toujours s'aligner sur les prix pratiqués, en étudiant les moyennes de la région. Par ailleurs, avant de procéder à toute augmentation, il est important d'informer les locataires sur les causes de cette dernière, sur le fait qu'elle est nécessaire pour réaliser des frais d'entretien, des travaux d'amélioration de la propriété ou encore pour faire face à une hausse des impôts, etc.

Il faut faire très attention, car procéder à une augmentation de loyer en cours de bail requiert de respecter les réglementations en vigueur. Le propriétaire est dans l'obligation de suivre le calendrier concernant la notification officielle aux locataires.

Quant au montant du loyer, il est encadré. On parle de plafonnement ou d'indexation en fonction de la zone géographique selon qu'il se trouve en zone tendue ou non.

Assurer l'entretien de votre bien

Pour garder les locataires le plus longtemps possible, il faut leur garantir un logement répondant aux normes de décence. Pour cela, un entretien régulier de l'infrastructure est une nécessité absolue. Il faut donc considérer les demandes et y répondre le plus rapidement possible. Une réparation rapide vous permet non seulement de satisfaire vos locataires, mais vous évite surtout des réparations coûteuses si la dégradation du bien s'aggrave.

Une méthode efficace à mettre en place est de planifier des inspections ponctuelles. Cette démarche vous permet de savoir si vos locataires rencontrent des problèmes et de s'assurer que tout fonctionne convenablement.

Les petites améliorations que vous apportez à votre bien immobilier peuvent convaincre vos locataires de renouveler leur bail. Vous pouvez par exemple améliorer l'état de votre bien, en appliquant une touche de peinture fraîche, en optimisant l'agencement de la cuisine, en créant une buanderie, etc.

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Pourquoi investir dans le neuf ?

Acheter un logement neuf vous permet de profiter de nombreux avantages. Tout d'abord, cela permet d'offrir à vos locataires la possibilité d'habiter dans un cadre de vie de qualité, une habitation respectant les normes, et de profiter ainsi d'un confort optimal.

En plus de vous constituer un patrimoine sûr, l'immobilier locatif neuf vous garantit un excellent retour d'investissement. Ce type d'investissement permet par ailleurs de réduire considérablement vos impôts, ne serait-ce qu'avec la loi Pinel. Ce dispositif permet à l'acquéreur de bénéficier d'une réduction d'impôt en s'engageant à louer son bien pendant une durée définie. Le taux de cette défiscalisation est déterminé en fonction de la durée du bail.

Les différents types d'investissements locatifs

Si vous êtes un investisseur ne souhaitant pas louer votre bien à plein temps, sachez qu'il existe plusieurs options de placements locatifs.

La location annuelle

Dans le cadre d'une location annuelle, votre investissement vous permet de profiter d'un revenu régulier toute l'année et de bénéficier de nombreux avantages fiscaux non négligeables. À la différence d'une location saisonnière qui est par nature ponctuelle, la location annuelle a pour vocation la longue durée.

La location libre

Il vous est également possible d'opter pour une location libre, qui vous permet de louer votre bien immobilier pendant une période bien déterminée de l'année. Avec ce type d'investissement locatif, vous pouvez profiter de votre bien immobilier le reste du temps.

La location meublée en résidence de services

Vous pouvez aussi bien investir dans un appartement meublé ou une chambre en résidence de services avec le dispositif LMNP de la loi Censi Bouvard. Avec cette formule, le bien sera exploité par un gestionnaire. Sont éligibles les résidences médicalisées, les résidences seniors, et les résidences d'affaires.

 

Investissement locatif neuf : les aides

En investissant dans le locatif neuf, vous pouvez parfaitement bénéficier du dispositif gouvernemental de défiscalisation immobilière accessible à tous. Cette aide vous permet de profiter d'une réduction d'impôt sous certaines conditions en investissant dans un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement. Ce dispositif s'applique dans les zones tendues. Avant d'investir donc, et afin de bénéficier des avantages de la loi Pinel, il est important de connaître le zonage de votre commune.

Vous pouvez également solliciter le dispositif Cosse avec un investissement locatif neuf. Celui-ci est également appelé dispositif « Louer abordable ». Il consiste à louer les biens à un montant accessible, ce qui permet au propriétaire de bénéficier d'un abattement fiscal sur ses revenus locatifs. Le dispositif s'applique aux propriétaires ayant signé une convention avec l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) via un contrat "Louer mieux". Il est conditionné selon différents critères s'appliquant au logement et au locataire. Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un certain seuil.

Le pourcentage de déduction d'impôt varie en fonction de nombreux critères, notamment en fonction du zonage. Cela peut représenter 15% et jusqu'à 85% de vos revenus bruts fonciers.

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