octobre 16, 2019

Vos droits : puis-je prétendre à une indemnisation dans le cadre d'une prescription acquisitive ( usucapion) ?

Vos Droits. Chaque semaine, Maître Déborah Carmagnani avocate au barreau de Nancy répond aux questions des lecteurs de ici-c-nancy.fr.
Chaque semaine, retrouvez la réponse complète de Maître Carmagnani, avocate au barreau de Nancy à une question juridique - photo d'illustration 

J’ai occupé en bon père de famille sans le savoir précisément une propriété communale. Je l’ai appris à mes dépens par le TGI lors d’une demande en usucapion.

Durant toutes ces années, ai-je droit à une indemnisation pour entretien et autres ?

C.A. 
maitrecarmagnaniLa réponse de Déborah Carmagnani, avocate au barreau de Nancy. 

" L’usucapion ou prescription acquisitive est un des moyens permettant au possesseur d’un bien d’en acquérir la propriété. L’article 2258 du Code civil dispose que « La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

Cette action s’exerce souvent en droit immobilier, comme dans votre cas. Elle est soumise à plusieurs conditions: il faut être en possession du bien, c’est-à-dire exercer un pouvoir physique sur le bien de manière à se comporter comme le véritable propriétaire. En ce sens, la définition exclut donc le locataire qui ne se comporte pas en propriétaire, mais en locataire de la chose qu’il loue.

Par ailleurs, en matière d’usucapion immobilière, le Code civil exige que la possession dure 30 ans. Mais ce délai peut être réduit à 10 ans dans certains cas.

Il appartiendra à la juridiction de juger chaque situation au cas par cas, selon la possession et les preuves apportées par le possesseur.

Enfin, la reconnaissance de propriété par le tribunal aura un effet rétroactif depuis l’origine de la possession, ce qui signifie que tous les actes de l’ancien possesseur seront considérés comme ayant été accomplis par le véritable propriétaire depuis le début de la possession.

Vous ne donnez que peu de détails dans votre demande et notamment en quelle qualité vous occupiez ce terrain. Vous dites que vous occupiez le terrain, cela suppose donc que vous considériez que vous étiez propriétaire ou locataire. Vous précisez encore que vous avez appris l’usucapion à vos dépens, j’en déduis donc que vous l’occupiez en tant que locataire.

Si c’est bien cette situation qui vous concerne, vous avez occupez le terrain en tant que locataire, avait payé votre loyer et entretenu le terrain comme vous y obligeait votre statut de locataire, ni plus, ni moins. Vous n’avez pas exercé d’actes dépassant vos prérogatives. Il me semble donc difficilement envisageable de demander une indemnité pour entretien du terrain.

Sachez toutefois que si le propriétaire déterminé par la juridiction, suite à la procédure en usucapion, n’est pas le possesseur à qui vous avez versé les loyers, le propriétaire définitif est en droit de vous demander une indemnité d’occupation pour le temps où vous vous êtes installé sur le terrain. Il faudra alors prouver que vous avez bien payé votre loyer au possesseur, votre bonne foi et appeler le possesseur en intervention à la procédure. Le juge pourra ainsi condamner le possesseur à reverser les loyers versés au propriétaire.

Dans le même cas, si le possesseur n’a pas été déclaré propriétaire, au terme de la procédure d’usucapion, vous êtes en droit de porter plainte contre le possesseur pour faux, usage de faux et escroquerie.

Enfin, je vous précise que si le bien faisait partie du domaine public, il était inaliénable et ne pouvait pas faire l’objet d’une propriété par usucapion, pour le possesseur." 

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